Vypratanie ako posledná bodka za problematickým nájomným vzťahom (2. časť)

V praxi sa totiž stáva, že aj keď si je nájomca vedomý, že jeho základnou povinnosťou je uhrádzať prenajímateľovi nájomné a prevádzkové náklady v dohodnutej výške a lehotách splatnosti, tento tak nerobí, v mnohých prípadoch už od počiatku nájomného vzťahu a aj keď už uplynula doba, na ktorú bol nájomný vzťah dojednaný, takýto neplatiaci nájomca sa užívania predmetu nájmu nemieni vzdať. Tento problém prehlbuje aj skutočnosť, že prenajímatelia si veľakrát nezabezpečujú ani svoje peňažné pohľadávky na dlžnom nájomnom, hoci o možnostiach jeho zabezpečenia vedia. Podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje...

 Aký je teda najvhodnejší spôsob vypratania nehnuteľnosti?

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t. j. svojpomocne. Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí č. III. ÚS 235/08-38 k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie.

Na základe vyššie uvedeného rozhodnutia je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“, by bolo riskantným protiprávnym konaním...

Vypratanie bez trestného stíhania na krku

V prípade nájmu bytu je nutné uviesť, že ide o chránený nájom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán, alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Ak bol takýto nájom dohodnutý na určitý čas, môže sa skončiť aj uplynutím času na ktorý bol dohodnutý. Zrejme najčastejším výpovedným dôvodom v praxi je neplatenie nájomného. Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Pri nebytových priestoroch ak nájomca mešká viac ako mesiac s nájomným alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. V prípade tohto výpovedného dôvodu ustanovuje zákon minimálne trojmesačnú dobu (výpovednú lehotu), po ktorú musí byť nájomca v omeškaní, aby toto konanie bolo možné kvalifikovať ako hrubé porušenie povinností a teda aby bolo možné z tohto dôvodu dať výpoveď. V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné sa splnenia uvedenej povinnosti domáhať...

Dá sa to aj oveľa rýchlejšie a lacnejšie

V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom pre vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Vo všeobecnosti možno odpovedať, že áno, môže byť, a považujeme ju za najefektívnejší, najlacnejší a predovšetkým najrýchlejší spôsob ako dosiahnuť úspešné vypratanie nehnuteľnosti...

A čo povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu ?

V zmysle zákona, nájomcovi spravidla neprináleží bytová náhrada v prípade výpovede danej pre hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájmu bytu. V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu;“ Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) pritom rozumieme ak „nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“ V praxi sa stáva, že prenajímatelia zo strachu, že práve z dôvodu preukázaného stavu hmotnej núdze z objektívnych dôvodov budú povinní zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu...

Čítajte v Obecných novinách č. 3-4/2019