Zákon o štátnom bývaní prináša prvky antisystémovosti

Viac bytov, alebo zmena ich štruktúry?

Podľa Združenia miest a obcí Slovenska navrhovateľ zákona nerieši či jeho návrh zvýši početnosť výstavby alebo len zmení štruktúru stavaných bytov v prospech nájomného a tým pádom vysoko pravdepodobne vytlačí cenu vlastníckeho bývania ešte vyššie. Je to však iba jedna z chýb, ktoré so sebou prináša návrh zákona. Ďalšie problémy súvisia s tým, že nie je zrejmé, akým spôsobom sa bude zisťovať dopyt po nájomnom bývaní v regiónoch, ak navrhovatelia v dôvodovej správe k vzniku nového a ambiciózneho projektu štátom podporovaného bývania nepredkladajú podložené fakty a čísla, ale iba odhady a predpoklady, často odporujúce realite, ako je tomu napríklad v prípade demografického vývoja. Zákon v podobe, v akej je predkladaný nereflektuje realitu demografického vývoja, migrácie obyvateľstva ani situáciu na trhu s nehnuteľnosťami.

Zákon ignoruje samosprávu

Návrh zákona o podpore štátneho nájomného bývania v zásade ignoruje úlohu a pozície samosprávy v takomto modeli. Aj pri zohľadnení faktu, že uvedený zákon vytvára určitý typ súkromného nájomného bývania, bude nevyhnutná spolupráca so samosprávou. Mestá a obce, sú v súčasnosti tie, ktoré aj v zmysle zákona sú zodpovedné za všestranný rozvoj svojho územia a o potreby obyvateľov a majú teda prehľad o potrebách svojich obyvateľov aj v oblasti bývania. Aj z uvedeného dôvodu štátna bytová politika zdôrazňuje úlohu samosprávy v rozvoji bývania v SR. To súvisí samozrejme aj s decentralizáciou a fakticky prenesením aktívne politiky bývania na samosprávu. Je dôležité upozorniť, že akákoľvek výstavba sa bude vždy diať v území obcí a miest v súlade s územnými plánmi. Keďže návrh zákona predpokladá, že sa markantne zvýši početnosť bytov, vyvoláva to otázky súladu práve s územnoplánovacou dokumentáciou a následne dopadov na sociálnu infraštruktúru a ďalšie investície, ktoré by výrazne dopadli na samosprávu, ktorá ich musí poskytnúť.

Pozor na zmenu nájmu

Združenie miest a obcí Slovenska zároveň upozorňuje na zásadné rozpory, ktoré odkrývajú ďalšie nedostatky. Návrh zákona v §2, následne Dôvodová správa a doložka vplyvov si reálne odporujú. V návrhu zákona je doba trvania investičnej zmluvy, maximálne však 25 (tým je teda určená dĺžka v takomto režime nájomného bývania), dôvodová správa hovorí, že systém nájomného bývania so sebou prináša stabilitu a predvídateľnosť na minimálne 25 rokov, pričom práve doložka vplyvov k tomuto zákonu uvádza, že to bude stabilný systém na 25 rokov. Aj z uvedeného je zrejmé, že predkladateľ nepredpokladá s možnosťou, že takto vzniknuté byty ostanú nájomnými. Čo v konečnom dôsledku znamená, že sa v SR v dlhodobom horizonte nerozšíri nájomný sektor, ale po určitom čase budú byty aj tak predané do osobného vlastníctva. Vzhľadom na navrhované daňové nástroje, je uvedené neprimerané a neprijateľné. Ak je naozaj hlavným záujmom predkladateľa vytvoriť dlhodobý stabilný nájomný sektor, ten nemôže byť postavený na lehote 25 rokov. Dovolíme si upozorniť, že aj obce nemôžu podľa existujúcich zákonov podpory verejného nájomného bývania zmeniť nájomných charakter bytov. Také isté pravidlo by malo platiť aj v novom systéme.

Agentúra s vysokou rizikovosťou

Návrhom zákona bude založená Agentúra pre podporu štátneho nájomného bývania. Podľa Dôvodovej správy agentúra zo zákona musí mať formu záujmového združenia právnických osôb. Avšak nikde nie je uvedený dôvod prečo nemôže mať inú podobu, ktorá je štandardná pre výkon štátnej politiky (napr. štátna príspevková organizácia alebo štátny účelový fond). Zriadenie agentúry, ktorej členmi majú byť zároveň právnické osoby zapojené do prevádzky štátneho nájomného bývania, nevzbudzuje dojem dôveryhodnosti a transparentnosti rozhodovania agentúry, nakoľko tá podľa §3 má zároveň o.i. určovať pravidlá pre výber investičných partnerov (teda aj svojich členov), stanovuje nájomné a pod. Podľa Združenia miest a obcí Slovenska v podmienkach SR máme dostatok existujúcich inštitúcii v oblasti bývania, ktoré by vedeli zákonom navrhované činnosti vykonávať aj bez potreby zriaďovania agentúry. To by zároveň viedlo k šetreniu verejných prostriedkov a efektívnejšiemu výkonu návrhu zákona aj v kontexte bytovej politiky štátu ako takej.

ZMOS zároveň pripomína, že do Plánu obnovy a odolnosti SR navrhoval zriadenie agentúry pre správu štátneho majetku, ktorá dlhodobo úspešne pôsobí v susedných krajinách. Práve ta by mala disponovať všetkými prebytočnými budovami a pozemkami štátu, ktoré by boli bezplatne prevedené na samosprávy pri výstavbe nájomných bytov alebo napríklad zariadení sociálnych služieb. Bol by to omnoho efektívnejší nástroj využitia prebytočných budov a nevyužitých pozemkov.

Nejasný užívateľ systému

Združenie miest a obcí Slovenska tiež poukazuje na ďalší vážny problém. Návrh zákona nešpecifikuje, kto má byť užívateľom systému podporovaného bývania. Jediné, čo je možné z návrhu odčítať je, že má ísť o dospelú fyzickú osobu, bez dlhov v Sociálnej a zdravotnej poisťovni, bez dlhov v daňovom systéme, či exekučných konaní. O ďalších podmienkach má rozhodnúť vláda na návrh Agentúry. Na druhej strane v tom istom paragrafe zákona je práve Agentúra označená za subjekt, ktorý bude určovať pravidlá prideľovania bytov nájomcom.

ZMOS upozorňuje, že zákon neurčuje, kto bude vyhodnocovať splnenie týchto podmienok a pravidiel, ale najmä neurčuje, kto rozhodne o pridelení konkrétneho bytu konkrétnemu nájomcovi. Zákon hovorí v § 3 ods. 1 písm. r) o tom, že Agentúra určuje pravidlá prideľovania a vedie register záujemcov (§ 3 ods. 1, písm p)), rovnako ako určuje, že nájomnú zmluvu s nájomcom uzatvára prenajímateľ (§ 9). Ktorý z aktérov systému, ale bude vyhodnocovať poradie záujemcov v registri, splnenie podmienok pre pridelenie bytu a najmä pridelenie konkrétneho bytu, konkrétnemu záujemcovi nie je zo zákona zrejmé a ani len naznačené. Z návrhu zákona zároveň nie je zrejmé, kto je subjektom, ktorý bude rozhodovať o pridelení bytu. Z ustanovenia §9 je zrejmé, že zmluvu s nájomcom uzatvára prenajímateľ avšak obdobie, na ktoré sa zmluva uzatvára je veľkou otázkou, nakoľko návrh zákona de facto neustanovuje žiadne pravidlo a žiadne obmedzenie. Formulácia spravidla však na jeden rok je vyjadrením obvyklosti, nie záväznosti, a dĺžka nájomného vzťahu je ponechaná na dohode medzi nájomcom a prenajímateľom.

Znížená DPH pre vyvolených?

Návrhom zákona sú vytvárané nové daňové stimuly v podobe zníženej 5 % DPH a rýchlejšieho odpisovania (20 rokov namiesto 40 rokov). Uvedené stimuly považujeme za nesystémové. Otázkou je prečo, ak je záujem štátu rozvíjať nájomné bývanie, by uvedené stimuly mali využívať len subjekty v systéme štátom podporovaného nájomného bývania, ale nie akýkoľvek subjekt, ktorý sa zaviaže prevádzkovať nájomné bývanie? Taktiež je potrebné upozorniť, že v SR sa už pri určitom type subjektov – sociálne podniky bývania uplatňuje znížená 10 % DPH. Tie majú takisto definovanú cieľovú skupinu do výšku 4-násobku životného minima. Je predpoklad, že cieľové skupiny štátom podporovaného nájomného bývania budú mať oveľa vyššie príjmy a napriek uvedenému majú mať zníženú DPH na úrovni 5 %. Taktiež v oblasti sociálneho a verejného nájomného bývania sa uplatňuje 20 % DPH a je to pritom systém, ktorý sa zameriava na zraniteľnejšie skupiny. Vzhľadom na fakt, že zákon nedefinuje cieľové skupiny, sa pri navrhovanej kumulácii nástrojov vynára otázka nedovolenej štátnej pomoci.

Združenie miest a obcí Slovenska celkovo hodnotí návrh zákona o štátnom podporovanom nájomnom bývaní ako nesystémový prvok, nakoľko v doterajšom systéme podpory nájomného bývania či už dotáciou ministerstva dopravy alebo zvýhodneným úverom Štátneho fondu rozvoja bývania, sú jasne zadefinované pravidlá a postupne sa odstraňujú prekážky z aplikačnej praxe. Zároveň zdôrazňujeme, že vyriešenie problémov s majetkovoprávnym vysporiadaním pozemkov a schválenie vyššieho objemu dotácie pre nájomné byty v gescii rezortu dopravy dokážu výrazne pomôcť vo výstavbe nájomných bytov všade tam, kde ich obyvatelia samospráv potrebujú pre samostatný dôstojný život a tiež ekonomickú mobilitu.