Pokiaľ sa hovorí o problematike nájomných vzťahov, zmluvné strany, teda prenajímateľ a nájomca, vstupujú do vzájomného vzťahu obyčajne v dobrej viere. Predpokladá sa, že druhá zmluvná strana bude plniť svoje zmluvné záväzky. Áno, predpokladá sa. Základnou povinnosťou nájomcu je totiž uhrádzať prenajímateľovi nájomné a prevádzkové náklady v dohodnutej výške a lehotách splatnosti. Samozrejme, v prípade, že nájomca nebude z akéhokoľvek dôvodu schopný nájomné platiť, je nevyhnutné, aby prenajímateľ mal k dispozícii nástroje, ktoré mu umožnia sa s takouto situáciou vysporiadať čo najrýchlejšie. Právny poriadok poskytuje určité možnosti, napr. finančný depozit, banková záruka, ručiteľské vyhlásenie, dohoda o zrážkach zo mzdy alebo z iných príjmov, zákonné záložné právo a zádržné právo. Nájomná zmluva môže obsahovať buď jeden z týchto prostriedkov zabezpečenia alebo ich ľubovoľnú kombináciu.
Najefektívnejšou formou vymoženia neuhradeného nájomného je mať ho zaplatené vopred
Cieľom tohto príspevku je načrtnúť problematiku možnosti vymoženia nájomného mimosúdnou cestou. Vzhľadom na to, že dĺžka súdneho konania v občianskoprávnych veciach na Slovensku je 20,8 mesiacov, riešenie cestou súdnych konaní je neefektívne. Nehovoriac o tom, že prenajímateľov zaujímajú skôr otázky vypratania nehnuteľnosti z dôvodu nenavyšovania nájomného. O tom ale bude druhá časť tohto príspevku v nasledujúcom čísle. Uplatnenie inštitútov, ktoré slúžia prenajímateľovi na zabezpečenie pohľadávok veriteľa z majetku nájomcu nie je v praxi vôbec bežné a dovolíme si tvrdiť, že ani jednoduché. Predovšetkým úprava zákonného záložného práva podľa § 672 Občianskeho zákonníka je veľmi stručná a v súčasnosti stále neexistuje jednotná judikatúra ani zaužívané postupy pri uplatnení tohto právneho inštitútu. Ak však existuje vôľa prenajímateľov na zachovaní a budovaní bezproblémových nájomných vzťahov, dovoľujeme si tvrdiť, že je až „životne dôležité“, aby sa pri dnešnej praxi v rámci ich uzatvárania, tieto vzťahy zo strany prenajímateľov zabezpečovali minimálne jedným z uvedených inštitútov a pokiaľ je možné dojednať aj ich kombináciu, sme si istí, že výsledky v prospech prenajímateľov budú viac než priaznivé.
Depozit (kaucia)
Je štandardom, že nájomná zmluva určí povinnosť nájomcu uhradiť na účet prenajímateľa depozit (kauciu) v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, a to väčšinou vo výške 3-mesačného nájomného. V prípadoch, ak prenajímateľ znáša vysoké vstupné investície v súvislosti s prípravou predmetu nájmu pre nájomcu a jeho ekonomický záujem na návratnosti predmetnej investície je o to silnejší, depozit sa môže napríklad odvíjať od výšky takejto investície a byť vyšší ako trojnásobok mesačného nájomného.
Banková záruka
Najmä v prípadoch značných vstupných investícií prenajímateľa alebo nadštandardne vysokej sumy nájomného (najmä v dôsledku veľkosti prenajatých priestorov) sa ako užitočný nástroj zabezpečenia platieb nájomcu z nájomnej zmluvy osvedčila banková záruka. Nájomca je tak povinný zabezpečiť a predložiť v stanovenej lehote (napríklad do desiatich dní od uzatvorenia nájomnej zmluvy) prenajímateľovi neodvolateľnú a nepodmienenú bankovú záruku vystavenú akceptovateľnou bankou v dohodnutej výške a platnú na dohodnutú dobu, pričom prenajímateľ bude oprávnený uspokojiť čerpaním z bankovej záruky spôsobom tam dohodnutým svoje peňažné pohľadávky voči nájomcovi z nájomnej zmluvy, ak nájomca nebude svoje povinnosti plniť riadne a včas. Odporúčame, aby banková záruka bola platná na dobu nájomnej zmluvy plus ďalších napríklad 30 – 60 dní po skončení nájomnej zmluvy, aby mal prenajímateľ dostatok času na kalkuláciu prípadných neuhradených finančných nárokov voči nájomcovi.
Ručiteľské vyhlásenie
Ručiteľským vyhlásením sa tretia osoba stojaca primárne mimo nájomného vzťahu (ručiteľ) písomným vyhlásením zaviaže prenajímateľovi, že v prípade, ak si nájomca nesplní svoje finančné záväzky voči prenajímateľovi z nájomnej zmluvy, tak ho vo vzťahu k týmto finančným záväzkom na základe výzvy uspokojí. Veľkou výhodou tohto inštitútu je, že povinnosti ručiteľa nezaniknú a zostanú zachované aj v prípade konkurzu, reštrukturalizácie, likvidácie, zmene právnej formy, kontroly, a pod. vo vzťahu k nájomcovi. Povinnosti ručiteľa musia taktiež zostať zachované aj v prípade zmien nájomnej zmluvy.
Dohoda o zrážkach zo mzdy alebo z iných príjmov uzatvorená v zmysle § 551 Občianskeho zákonníka
Pri tejto dohode zabezpečuje dlžník pohľadávku svojho veriteľa tým spôsobom, že dáva súhlas na to, aby sa pohľadávka postupne uspokojovala zrážkami z jeho mzdy, ktoré s veriteľom dohodol a ktoré vykonáva platiteľ mzdy. Dohoda o zrážkach zo mzdy a z iných príjmov musí byť uzatvorená písomne. Uzatvorením takejto dohody vzniká veriteľovi právo, aby mu boli uhrádzané sumy zrazené v zmysle tejto dohody zo mzdy alebo iného príjmu dlžníka v prípade, ak dlžník nespláca veriteľovi sumy podľa uzatvorenej nájomnej zmluvy. Účinky dohody nastávajú od chvíle, keď je predložená platiteľovi mzdy alebo iného príjmu dlžníka. Ak by ich platiteľ mzdy resp. iného príjmu nevykonával, vystavuje sa nebezpečenstvu požadovania náhrady škody zo strany veriteľa.
Zákonné záložné právo a zádržné právo upravené ustanoveniami § 672 Občianskeho zákonníka
Máloktorý prenajímateľ vie, že v zmysle ust. § 672 Občianskeho zákonníka mu vzniká zákonné záložné právo, na základe ktorého má právo uspokojiť sa predajom hnuteľných vecí, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia podľa Exekučného poriadku. Predmetom zákonného záložného práva sú výlučne hnuteľné veci patriace nájomcovi a osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Záložné právo však nevzniká k veciam podnájomcov, hostí alebo osôb krátkodobo sa zdržujúcich v nehnuteľnosti a nevzniká na zabezpečenie podnájomného, ani iných pohľadávok prenajímateľa ako napr. náhrada škody a podobne. Zabezpečenou pohľadávkou je výlučne pohľadávka z nájomného a vzniká okamihom vnesenia vecí do predmetu nájmu, teda nehnuteľnosti. V prípade, ak nájomný vzťah vznikol neskôr, ako boli hnuteľné veci vnesené do predmetu nájmu, vzniká záložné právo okamihom vzniku nájomného vzťahu. V tejto súvislosti je však potrebné zdôrazniť, že zákonné záložné právo zaniká v okamihu, keď sú hnuteľné veci odstránené z predmetu nájmu bez toho, aby boli predtým spísané súdom poverenou osobou (najčastejšie súdnym exekútorom).
Okrem záložného práva ale Občiansky zákonník priznáva prenajímateľovi aj ďalší zabezpečovací inštitút vo forme zádržného práva. V zmysle ust. § 672, druhá veta, „Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí požiadať o vykonanie súpisu osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.“ Zádržné právo môže prenajímateľ uplatniť len v prípade, ak sa nájomca z predmetu nájmu sťahuje alebo odstraňuje veci, pričom nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené. Prenajímateľ teda nemôže veci patriace nájomcovi zadržať v prípade, kedy len hrozí, že sa nájomca bude sťahovať alebo bude odstraňovať veci z predmetu nájmu. V takejto situácii (kedy hrozí odstraňovanie vecí nájomcu z predmetu nájmu) je ale možné, aby prenajímateľ požiadal súd o tzv. preventívny súpis hnuteľných vecí nájomcu, ktorý zabezpečí, že zákonné záložné právo na tieto veci nezanikne odstránením vecí z predmetu nájmu.
Uvedené inštitúty predstavujú efektívne spôsoby zabezpečenia nájomného bez zásahu zo strany orgánov verejnej moci, predovšetkým súdov. Z praxe ich môžeme len odporučiť a pokiaľ vznikajú otázky vypratania prenajatých nehnuteľností, prostredníctvom notárskej zápisnice s exekučnou doložkou na nepeňažné plnenie formou vypratania si poradíte s neplatiacim nájomníkom veľmi rýchlo. O tom však v druhej časti nabudúce.
Obecné noviny č. 51-52/2018
